新泽西中部到NYC通勤买房的五大区域 | Commuting home areas


有的朋友家里两口人都是上班族,一个在NYC工作,一个在NJ中部工作。对于去NYC当然坐Train是最方便的了,通勤时间上大约一个小时后进城是比较理想的。对于NJ中部,那么开车就可以了,通勤时间上半个多小时一般人还是可以接受的。那么,在哪些区域买房呢?那些区域的房子还能保值、增值呢?我们下面就简略的聊一下这个话题。



以上是NJ Transit的铁路线路图,这里就大致根据交通情况(一个人需要一个小时到NYC,另一个人最多40分钟到CNJ如Edison为界限),根据最近中国买房的趋势,选择了五个学区还不错的大区:


蓝色区域(从Millington一直到Summit、Millburn)
这个区主要是有直达NYC的Train,大约从一个小时到半个小时(最近Summit半个小时),开车到CNJ大约40分钟,也接近通勤的上限了。
优点:学区都很好,至少和绿色区域持平。Long Hill(包括Millington、Stirling、Gillette)和Berkeley Heights人口相对稀疏一些,越往东边越密集,像到了New Providence和Summit,很多地方步行可以达到,比较方便。当然房价也就越贵了。这边普遍比较富裕,都是好区,景色也比较好。
缺点:西边人口稀疏一些,东边房价高。当然稀疏也不一定是缺点,地大Privacy好的话很多人也喜欢。


紫色区域(Livingston)
这个区中国人比较多,社区比较完善,学区也很好,虽然没有列车(Train),但是有77路公共汽车和以乘坐,而且途经Livingston的城镇中心,bus站点比较多,在一个小时之内可以到曼哈顿中城的Bus Terminal;如果是去曼哈顿下城或者是Hoboken的话,也有不少居民开车到Harrison,然后从那里搭乘PATH轻轨列车进城。
优点:学区很好,中学校都9-10分。白人和亚洲人社区,中国人比较多,社区完善,生活比较便利。
缺点:房屋比较偏老,占地比较偏下,但在预算充足的情况下,问题不大。


绿色区域(Warren、Watchung、Mountainside)
这个区在我附上的Train线路图上没有显示,但是很多人还是住在这里通勤的,他们一般都是采取开车+坐火车的方式。
通勤:开到Summit的火车站20分钟,再花30分钟进NYC。Mountainside也有NJ 117快速巴士,一个小时直达NYC,当然有人偏好坐Train,这只是个backup。而这些区域,开车到CNJ只要半个小时。
优点:学区很好,中学校都9-10分。白人和亚洲人社区,印度人比例少,中国人10%上下。到RT 22的美东超市比较方便,去蜀一品饭店、金粤食府、成都鸭子楼等餐馆都很近。住宅很大,比较富裕,人口密度低,景色比较好,很多地方有Mountain View。
缺点:也是人口密度低,步行去哪里可能不太方便。


红色区(Westfield、Garwood、Cranford)
通勤:进NY Penn或Hoboken一个小时上下(到Penn须转车,到Hoboken直达或转车都有);到CNJ开车半个小时。
优点:学区很好,中小学都9分,白人和亚洲人社区,印度人比例少,中国人10%上下。像Westfield有自己的小downtown、公园等,很多地方可以步行,比较安全,我有个朋友去年在那里买房,说还不错。总体来说,这个区比橘黄色的区好,人口一般密集。
缺点:Garwood、Cranford有些地方是flooding zone,买房要留意。


橘黄色区(Metuchen、Edison、New Brunswick)
通勤:进NY Penn一个小时(直达);进Hoboken一个小时略多(转车)。
优点:距离CNJ近。
缺点:或者不能说缺点,只是相比其他区种族的混杂度比较高,人口比较密集,交通拥堵,亚洲人非常多,印度人和韩国人加在一起已经超过中国人。学区总体来说比其他几个画圈的区稍逊。


综合来讲,这些区都是安全的,中国人是Edison附近最多,其他的区大致10%左右,还是以白人区为主,白人和亚洲人社区,印度人比例少。如果说保值,那就涉及到学区、交通等方面了,一般来说学区越好(学区好、镇政府对学校投入多,一般城镇的富裕程度就越高),交通方面(比如有Train进NYC),这样的地产比较保值或者增值。可能现在您感觉对区内的好学校用不上,但是以后买家可能就会看上这点,才好卖出去,俗话说美国买房的口头禅是“Location!Location!Location!”所以好区还是很重要。





从新泽西到纽约的通勤方式 | Commuting from NJ to NYC


经常有客户问:我需要去曼哈顿(NYC)通勤,新泽西有哪些好学区,我可以在哪里买房?其实学区的问题很好解决,我们在城镇介绍中已经 提过了,主要是Gladstone沿线和78高速南北一带的地区, 这一带的学区都在GreatSchools评分9-10分。我们在这里假定一位买家,预算在80万美元,那么我们就主要考虑通勤进城的问题了。



(1)坐火车(Train):

在78号以北,新泽西铁路Gladstone沿线一带,当然最好的就是Summit镇,因为它是新泽西中北两条铁路线Gladstone线和 Mirrostown线的交汇(hub),它车次最多,车程也较短, 大约进入曼哈顿中城(NY Penn Station)在40分钟左右。这里是很多NYC Commuters的首选,因为购买人群较大,房价也偏高。在这里,80万的预算只能买偏小(1500 sqft)和偏旧的(5、60年代)的家庭屋 (Single Family)。值得一提的是,Summit南边西裔人口有一定数量,一般华人都选择在北边置业。


在往东一点是Millburn镇,这里分为两个区域,也分别有两个铁路车站,一个车站位于北面是NJ高大上的Short Hills区,这个区平均房价在1.3 million以上,我们这里认为超出了客户的预算就不讨论了。 另一个车站在Millburn南部,因为Millburn更靠近NYC,所以房价也不低,所以80万的预算在这里只能找到和Summit相类似,甚至稍逊 的房子。值得一提的是,这里的车次没有Summit多,但是车程更短, 大概半个多小时就可以进NYC;而且Millburn的学区也比Summit稍好。


再往西挪一点,有Chatham Boro(在Morristown列车沿线)和New Providence,Berkeley Heights,Long Hill(在Gladstone列车沿线)。 这些Town都有NJ Transit的Train车站,rush hours的快车大概一个小时就可以到达NYC Penn Station,不过缺点是车次不够多(具体可以详见HomeSeeing.com网站发布的车次表)。 因为通勤时间的加长,越往西边就越能买到好房子(就好像北京从四环到五环、六环)。比如80万在Berkeley Heights就能买到condition相当不错的Colonial了,如果有耐心的话,可以找到80年左右建造的,面积比较大(3000尺左右)的房 子。


在78号以南,RT-22号路一带,也有另一条列车线Raritan Valley Line。这条列车线是通达Newark Penn Station的,乘车者需要从Newark再转车去曼哈顿中城(NY Penn)或者Hoboken。 这一带的城镇包括Westfield、Garwood、Cranford(学区稍逊不过也算好),每个镇均有自己的Train站点到NYC。通勤时间在一 个小时左右。其中、Westfield城镇化最好,安全漂亮,不够房子也最贵,而且一般占地比较小(因为开发比较久了), 房价和condition上介于上面所述的Summit和Berkeley Heights之间。



(2)NJ Transit Bus或者快速大巴:

如果想搭乘NJ Transit Bus的公共交通巴士上班,那么78高速以南,在RT22和78高速之间的Mountainside镇也非常不错,9-10分的学区,因为这个镇与 Berkeley Heights共享一个高中(自己不养高中),所以地税偏低,在Mountainside边界上的22号路上有NJ Transit的117 Express Bus站,一个小时可以到NYC 42街(PABT),如果不反感坐Bus也是一个选择。 但是要注意Mountainside区比较小,因此出售房屋的库存量也比较低,碰上好房子没有其他地区容易。


如果想搭乘快速大巴(非NJ Transit公共巴士),那么在78号高速以北的地方,可以考虑选择Bernards的Basking Ridge,别看Google Maps这里面太靠西了,这里有Lakeland快速大巴,最快早班车50分钟就可以进入NYC中城(请在Lakeland bus网站查寻时刻表)。这里因为靠西,房子一般较东面的城镇便宜,而且condition较新较好,80万能买不错的房子(与Berkeley Heights类似)。Basking Ridge社区安全,景色优美,学区顶尖,目前也是中国购房的热点区域之一。



(3)混合方式:

除了单纯坐列车(Train)或巴士(Bus)以外,很多朋友也选择混合的通勤方式,比如开车去火车站(比如Berkeley Heights或Summit),然后再坐火车进城。如果是这样的话,那么购房地区的选择就更多了,除了上述的town以外,那么78号高速以北可以考虑 Chatham Twp,它有很好的学区(2014年高中排全NJ第一名),但是因为它的区域内没有火车站,不过它距离周边的Gladstone线火车站都很近,可以考虑 购买这些火车站的Parking permit然后停车再搭乘火车进入NYC。


如果考虑78号南边,那么Warren和Watchung都是非常好的town,无论是学区、地税(低)、还是生活质量,而且80万的预算可以买到 condition相当不错的房子。这两个town开车到Summit火车站也就20分钟而已。 如果考虑到有小孩,那就在选房子的时候注重看看附近daycare和小学的位置,这样方便父母接送;如果国内的老人来照顾孩子,而且不会开车,那可以考虑 尽量Gladstone线靠东边,城镇化比较好的一些town,这样步行起来方便很多。





NJ Transit Train通勤时间以及线路  | Commuting timetable & Routes


经常有客户问:我需要去曼哈顿(NYC)、Hoboken、或者Newark通勤,一个多小时的单程通勤时间对我OK,那么我可以在哪里买房?我们在城镇介绍中已经提过了,其实适于坐NJ Transit Train通勤的主要是Gladstone沿线、Morristown沿线,以及Raritan Valley沿线一带的地区,这一带的地区不仅安全、而且拥有优异的中小学区,深受老中的喜爱,下面我就通过下面的通勤时间表来了解一下,究竟哪些地区符合您的通勤时间要求。


通勤时间简表 (左图)以及新泽西Train地图(右图:其中浅绿是Gladstone沿线、深绿是Morristown沿线,以及橘黄色的Raritan Valley沿线;从地图上我们可以看到哪些线路会直达您的工作地点,哪些线路需要转车):